Как выбрать землю под строительство дома

В последние годы покупка земельного участка перестала казаться российским гражданам чем-то запредельно дорогим и недоступным, поэтому многие начали задумываться о том, чтобы купить землю под строительство собственного дома. В связи с этим возник достаточно распространенный вопрос, а что же нужно для оформления в собственность нескольких соток? Как выбрать? Как не дать себя обмануть? И какие для этого понадобятся документы? Обо всем по порядку.

Поиск подходящего участка для постройки дома

В первоначальном поиске человек обычно отталкивается от доступных источников информации: объявлений в газетах, статей в Интернете, советов друзей. Кроме того, имеет смысл обращение в профессиональные риэлторские агентства, где могут подобрать подходящие варианты с учетом пожеланий заказчика. Но уже на этом этапе должны быть сформированы собственные требования к участку, в основе которых лежат не только финансовые возможности и личные предпочтения, но и пожелания всей семьи:

• наличие и удаленность различных инфраструктурных объектов (детских садов, школ, аптек, магазинов и т.п.);
• размеры участка;
• его рельеф, наличие поблизости и на его территории деревьев, водоемов и других подобных объектов;
• наличие поблизости коммуникаций;
• удаленность от города и крупных трасс;
• качество дорог и услуг УК (если участок приобретается в поселке);
• экология.

Размер

Размеры участка играют большую роль в приобретении земли. Наиболее комфортными считаются наделы от 8 соток, поскольку участки меньше этого размера лишают владельцев всех преимуществ загородной жизни, как, например, уединения. На пяти сотках вы точно так же, как и в городе, будете окружены соседями, будете видеть их из окна, слышать их, будете постоянным невольным участником их жизни. Кроме того, большой участок дает возможность разместить на нем все желаемые хозяйственные постройки, создать полноценную зону отдыха и воплотить свои задумки в ландшафтном дизайне. Единственным плюсом небольшого участка станет невысокая стоимость.

Форма и рельеф

Не меньшее значение имеет форма и особенности рельефа участка. Наиболее удобным для строительства будет квадратный или прямоугольный надел, любые иные формы потребуют некоторой фантазии для комфортного размещения дома, огорода и построек. Если участок расположен под уклоном, это может стать как недостатком, так и достоинством. К числу минусов можно отнести некоторые трудности в проектировании и расположении построек, а в качестве преимущества можно использовать уклон участка для создания террас и искусственных водопадов в ландшафтном дизайне. Участок в низине будет надежно укрыт от ветров, а создание водопровода не представит проблем. Однако в низине весьма вероятно подтопление фундамента дома в силу таяния снегов, скопления осадков и близости грунтовых вод. Кроме того, скорее всего такой участок будет тенистым, и солнцелюбивым растениям на нем будет сложно. Повышенная влажность может привести к обилию насекомых.

Экология

При выборе участка стоит внимательно оценить, что находится поблизости. Рядом с выбранным вами участком могут находиться такие объекты, как промышленные предприятия, заводы, очистные сооружения и тому подобное. Земля в таких районах может стоить дешевле, но степень ее качества окажется под вопросом. От очистных сооружений ветер будет доносить неприятные запахи. Промышленные предприятия нередко сбрасывают свои отходы прямо на открытый грунт, в воду или в воздух, так что вы рискуете получить в своих фермерски выращенных овощах всю таблицу Менделеева.

Стоит также обратить внимание на розу ветров: если наиболее частое направление ветра - от города, то чистота воздуха также будет сомнительной, поскольку этот ветер соберет все выхлопные газы и выбросы мегаполиса.

Лес

Лес поблизости может стать источником вдохновения, постоянным маршрутом для прогулок, а также подарит радость от «тихой охоты» за грибами и ягодами. Но для садоводов наличие поблизости от участка лесной чащи может стать и неприятным сюрпризом, поскольку лес может заслонять солнце от посадок, а также оттуда будут приходить различные любители поживиться плодами чужого труда, и хорошо, если это будут зайцы, а не кабаны.

Коммуникации

Наличие коммуникаций на участках под строительство довольно редкое явление, поэтому отдельным пунктом необходимо уточнить, насколько далеко находятся центральные газопровод, электростанция, канализация и т.д. Это напрямую влияет не конечную стоимость строительства, поскольку чем дальше все блага цивилизации, тем дороже обойдется их подключение.

Например, водоснабжение участка может быть от личного или коллективного источника. Если вы планируете бурить собственную скважину, при выборе участка необходимо учитывать, насколько глубоко залегают грунтовые воды и где находится уровень промерзания водоносного слоя. Близко лежащие грунтовые воды будут преимуществом, поскольку воду в таком месте добыть легче. Однако они же несут опасность подтопления участка, поэтому может понадобиться хорошая дренажная система. Также важным является качество воды в данной местности. Перед тем, как приобрести участок в собственность, поинтересуйтесь у соседей химическим и бактериологическим составом воды.

В последние годы в поселках, находящихся на удалении от больших городов, проблема с электричеством перестала стоять так остро, как это было двадцать лет назад. Тем не менее, при выборе участка стоит обратить внимание на наличие поблизости ЛЭП и возможности подключиться к электрической сети. Впрочем, проблема электрификации участка решается с помощью установки автономного генератора или солнечных батарей. Второй вариант является более экологичным. Отдельно стоит рассмотреть возможность газификации будущего дома, наличия центральной канализации, к которой можно подключиться, и других коммуникаций.

Качество почвы

Если вы выбираете участок с целью заняться садово-огородными работами, то во время поисков следует уделить внимание качеству грунта. Иногда в перспективной местности можно встретить участки с неправдоподобно низкой стоимостью, которая была снижена именно из-за качества грунта. Исправить этот недостаток возможно с помощью завоза подходящей земли, но это достаточно дорогостоящее занятие.

Дороги и трассы

Наличие качественных дорог является очень важным условием для всех, кому придется ежедневно ездить на работу или учебу. Поэтому специалисты советуют посещать предполагаемый для покупки участок осенью или весной, когда сразу будет очевидно, хорошо ли работают коммунальные службы и в каком состоянии находятся дороги.

Если поблизости пролегает трасса, это удобно для автомобилистов, но об экологии на участке можно забыть, поскольку выхлопные газы распространяются в воздухе достаточно далеко. Также можно забыть и о тишине.

Инфраструктура

Наличие инфраструктуры в коттеджном поселке является для многих немаловажным аспектом выбора участка для строительства. Если в семье есть дети, им необходима школа или детский сад, и чем они ближе, тем удобнее. Да и наличие аптеки, поликлиники и магазина в шаговой доступности повышает привлекательность земельного надела.

Надо отметить, что чем больше земля имеет преимуществ, тем она дороже. Но это обоснованная плата за собственный комфорт. Поэтому те, для кого значительную роль играют не только инфраструктурные факторы, но и экология, чаще всего выбирают участки вне черты города, но и не далеко от него, чтобы было удобно ездить на работу. Нередко лучшим выбором становятся коттеджные поселки, где управляющая компания и застройщик заботятся о качестве дорог, наличии общественного транспорта и других нюансах.

Какие бывают участки. Два способа покупки

Согласно Земельному Кодексу РФ, земельные участки, на которых возможно строительство, подразделяются на несколько категорий:

• территория для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – строительство здесь имеет следующие ограничения: высота постройки не должна превышать трех этажей, а обитать в ней должна одна семья;
• территория для личного подсобного хозяйства;
• территория для дачного хозяйства;
• земля для сада;
• земля для огорода;
• зона сельскохозяйственного производства;
• участок, где планируется возводить малоэтажные конструкции.

Перед началом возведения здания на участке необходимо добиться получения соответствующего разрешения. Законом предусмотрен упрощенный порядок его получения.

Существует два пути приобретения участка:

• у собственника на вторичном рынке;
• у государства – этот способ имеет ряд достоинств: во-первых, участок точно не будет иметь «долговых хвостов»; во-вторых, процедура гарантированно будет осуществляться в соответствии с актуальным законодательством; в-третьих, участок можно будет выкупить в самые короткие сроки.

Приобретение участка у частного лица

После того, как требования к участку определены и найдено несколько более или менее соответствующих описанию мест, можно приступать к личному осмотру предполагаемой покупки. Здесь важно не только пообщаться с продавцом, но и посетить участок лично. Если поблизости уже есть жилые дома, то хорошим вариантом будет общение с будущими соседями, которые могут рассказать обо всех неочевидных нюансах покупки земли в данном месте. Кроме того, вам поможет тщательный серфинг в Интернете, где на городских и тематических форумах можно найти весьма интересную информацию и о продавце, и о земле непосредственно. Если вам участок нравится, и не удалось найти ничего противоречащего покупке, приходит пора подробно задуматься об оформлении сделки.

В первую очередь требуется поинтересоваться насчет наличия всех необходимых документов у продавца. Чтобы купить землю под строительство нужны:

• Свидетельство, гарантирующее право собственности на землю (свидетельство государственной регистрации права);
• Кадастровый план (паспорт) участка земли;
• Документ, согласно которому нынешний владелец вступил в право собственности данным участком (например, договор дарения);
• Документы оснований на проведение сделки (они могут быть указаны в свидетельстве о праве собственности);
• Покупатель имеет право спросить у продавца координаты участка, которые указаны в межевом деле, а также уточнить историю участка;
• В тех случаях, когда в качестве продавца выступает доверенное лицо владельца участка, у него должна быть правильно оформленная, нотариально заверенная, доверенность с актуальным сроком действия.

Если продавец ставит условие о передаче ему аванса или задатка, не делайте этого сразу. Сначала попросите копии всех документов и проверьте их на совпадение (например, во всех бумагах должен фигурировать один и тот же собственник). В поиске совпадений или ошибок может помочь грамотный юрист, специализирующийся на земельных делах. Специалист поможет избежать возможного обмана и не попасть на удочку мошенников. Изучайте документы, не спеша.

Если не хватает денег

Нередко возникает ситуация, что документы продавца в порядке, время приобретать землю, но денег пока нет. В этом случае на помощь приходит такой документ, как договор задатка. Это двусторонний документ, в котором содержатся все паспортные данные продавца и покупателя, а также их подписи и расшифровки. Он дает покупателю право на некоторое время зарезервировать участок, внеся за него задаток. Образцы этого документа нетрудно найти на юридических порталах.

В случае, если по истечении оговоренного в документе времени покупатель готов оплатить участок, а продавец по каким-то причинам передумал его продавать, то он обязан будет вернуть задаток в двойном размере. В последнее время сумма аванса составляет 30 000 рублей, независимо от конечной стоимости участка. Надо отметить, что если продавец просит бОльшую сумму, это может стать тревожным сигналом еще раз задуматься о необходимости сделки именно с этим человеком.

Задаток, полученный от покупателя, должен быть для продавца гарантом, что покупатель действительно намерен приобрести землю, как только у него появится необходимая сумма денег. Поэтому сумма задатка не должна играть решающей роли в оформлении сделки.

Как получить участок бесплатно

1 марта 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым граждане могут использовать муниципальные и государственные участки бесплатно, не оформляя кадастровый план земли. Чтобы получить участок необходимо только обозначить свои намерения. Правда, в данном случае права выбора у заявителя нет, участок выделят по усмотрению властей. Зато при использовании его по назначению через 5 лет его можно будет оформить в собственность.

Получить в собственное владение землю могут и представители ряда профессий. Для этого необходим непрерывный стаж в течение не менее 6 лет. В разных регионах перечень этих профессий может различаться, поскольку он составляется местным властями. Обычно в него входят сотрудники социальной и бюджетной сфер: фермеры, врачи, учителя. В ряде случаев региональные власти выдают наделы актерам, сотрудникам МЧС и специалистам других направлений.

В числе претендентов на бесплатные участки находятся также льготные категории граждан: многодетные семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми, ветераны ВОВ, инвалиды и так далее. Список льготников также составляется местными властями.

Не стоит думать, будто получение участка - это легкий процесс. В силу постоянно меняющегося законодательства он представляет множество затруднений. Не говоря уж о том, что понадобится собрать целый ворох разнообразных справок и документов, проведя немалое время в очередях.

Покупка участка у государства

Независимо от того, хотите вы приобрести участок в селе или в городе, порядок действий будет одинаковым:

• Первым шагом станет обращение в местную администрацию с заявлением, в котором будет содержаться просьба о приобретении участка земли. В заявлении должны быть указаны не только способы покупки, но и ее цель (ИЖС), а также желаемые параметры (площадь участка, расположение, юридический статус).
• В течение некоторого (обычно достаточно длительного) времени глава администрации будет рассматривать заявление, чтобы принять решение относительно удовлетворения или отказа заявителю. В любом случае будет выпущено постановление, в котором будет содержаться результат принятого решения. Если принято решение об отказе, он должен быть обоснован вескими причинами, которые заявитель имеет право обжаловать в суде. В числе серьезных причин для отказа может быть отсутствие свободных участков.
• Если участок имеется, на него может быть объявлен аукцион. После посещения КУиЗО вам приходит письмо, в котором содержится фиксированная форма оповещения. Это письмо необходимо опубликовать в газете. Если в течение месяца других желающих получить участок не нашлось, вы отправляетесь снова в КУиЗО, прихватив с собой газеты и копию заявления. Здесь следует уточнить, не изменилось ли что-то в отношении выбранного вами участка.
• Если претенденты не объявились, то из КУиЗО вы отправитесь в Архитектурно-планировочное бюро для создания градостроительного плана. Через две недели план будет готов, и вы должны заверить его у главы администрации поселка, после чего вы получите разрешение на строительство дома.
• В течение 3-4 месяцев собранный вами пакет документов будет проверяться конторой, которая должна будет зафиксировать границы вашего участка. И после этого участку будет в соответствующей инстанции присвоен кадастровый номер.
• После завершения всех этих процедур вы заключаете с КУиЗО договор об аренде участка на три года. За это время вы должны построить не менее 70% своего дома, чтобы затем получить право на приватизацию здания и участка.
• Если вы не хотите ждать своей очереди и не имеете льгот, то участок земли вы можете выкупить по стоимости, которую определят власти региона. Для этого заявителю потребуется согласовать ряд документов в различных инстанциях.
• Участок поступает в полное пользование человека только после того, как о нем вынесут решение органы Федеральной кадастровой службы. В частности, специалисты проводят замеры и определяют границы участка, после чего выдают необходимые бумаги. Как только эти документы выданы, можно начинать строительство.

Какой земельный участок не подлежит купле-продаже

Существует ряд условий, которые ограничивают возможность совершения сделки в отношении земельных участков. Например:

• усли участок является частью природной зоны, находящейся под особой охраной;
• продавец владеет лишь долей земли;
• когда земля находится в праве бессрочного пользования;
• попадает под изъятие в государственных нуждах.